11:購買預售屋驗屋時瑕疵賣方不處理,有無法條制約建商

2018-06-14

買賣預售屋其性質屬於承攬與買賣之混和契約,建商與買主簽訂契約,約定由建商提供材料並負責建築完成,買方則依契約支付價金。預售屋係雙方簽約後才開始興建,致建築落成之後始交付予買方,非如成屋買賣就已建築完成之房屋作為買買標的,故若當預售屋交屋前或是交屋後,買受人皆可依承攬的相關條文請求承攬人修補瑕疵。

而承攬工作物之瑕疵,係指工作不具備約定之品質、價值:不適用於通常或約定之效用時,即認其有瑕疵,當買受人(定作人)發現工作物有瑕疵,可對承攬人主張下列之權利:

定相當期限請求修補

如有瑕疵發生,定作人應先定相當期限請求承攬人修補,如承攬人不於期間內為修補或拒絕修補,定作人始得自行修補,再向定作人求費用。

減少報酬請求權

民法第494條規定:

「承攬人不於前條第一項所定期限內修補瑕疵,或依前條第三項之規定拒絕修補或其瑕疵不能修補者,定作人得解除契約或請求減少報酬。但瑕疵非重要,或所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物者,定作人不得解除契約。」依此,倘若承攬人不於期間內為修補、拒絕修補或瑕疵不能修補者,定作人除可自行修補請求之外,另可行使減少報酬請求權。

定作物為建築物或土地上之工作存有重大瑕疵始可行使契約解除權

查本報導所載,買方於驗屋時發現屋內有多處鑿孔、門框凹陷、磁磚損裂等情形,才知該屋於去年9月開始作為工務所使用長達1年,而該瑕疵程度是否達到買受人得解除契約的程度,必須要該瑕疵為重大致不能達使用之目的者,此可參民法494條以及495條解除契約之規定,而所謂瑕疵重大致不能達使用之目的者,實務上肯認之情形如瀕臨倒塌之危險、輻射鋼筋屋等之重大情形。