2:相關法令重點必看

2018-11-16

簽約前先耐心詳看房屋履歷表-不動產說明書

購屋糾紛發生後,買賣雙方除透過建商、仲介公司法務部門進行協調,民眾也可找各縣市的消保官或消基會,甚至是縣市政府的地政處。不過還是建議在購屋前應先查閱建商產權、建築師、工地主任、開工使用執照及施工流程報告備查、建材等級申報建管處、地政等機關相關資料若是購買中古屋,在簽立買賣契約前,應取得不動產說明書,包括有關稅費及付款方式等資訊,都應在契約書上註明,一般買預售屋的流程是:付訂金、簽約、開工、工程期間付工程款(標榜「工程零付款」的建案則沒有這一項)、完工、使用執照核發、用印完稅、對保辦房貸的同時、先驗屋、最後才是銀行撥款給建商避免產生糾紛 

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

第一項之第十三款

驗收:建議在銀行撥款前先驗收、才能保有優勢

賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,應通知買方進行驗收手續。(有貸款者在對保時,應在撥款委託文件註明:如驗收時如發現重大瑕疵必須暫緩撥款又或者要求銀行先撥至自己的帳戶再轉給建商,例如驗屋現場發現房屋結構頃斜或輻射鋼筋反映,混泥土氯離子含量超標結構嚴重漏水,(倘若漏水處有經過電線或插座的地方,就有觸電的危險),配電工法及規格不符現行法規不堪使用,有嚴重危害到人體生命安全之虞不堪居住等因素,建商改善合格確定堪用才可撥款,果銀行未經當事人同意擅自撥款給建商可對銀行採取法律行動,建商未驗收情況下又未經當事人同意擅自將房屋過戶者,民眾也可對建商採取法律行動。

*目前建商慣性(先對保後驗收)、過戶即放款、對保只是提前審核貸款人的資格、不會放款、但是、建商取得使用執照後便可過戶、也就可以通知銀行撥款

消費者要自保的做法可以是:

1:在撥款同意書中註明但書-(憑房屋驗收單撥款)

2:對保後隨即安排時間驗屋、針對建商的缺失請建商限時改善、另一方面通知銀行暫緩撥款。

3:在驗屋及交屋前這段時間自己要積極、才能保障自身的權益。

雙方驗收時,賣方應提供驗收單如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上並簽名(如買方登記為兩人或以上應都要簽名才算數)由賣方限期完成修繕;買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。

第一項有關達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定,如契約有約定,並於相關銷售文件上特別標明不予配設者,不適用之。

十七、保固期限及範圍

(一)本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作...等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、防水、地磚...等)負責至少保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。

(二)前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。

十九、貸款撥付

買賣契約如訂有交屋保留款者,於產權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後,除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外(如結構漏水),買方不得通知金融機構終止撥付前條貸款予賣方。

二十三、賣方之瑕疵擔保責任

(一)賣方保證產權清楚,絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第五百十三條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一;如有上述情形,賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之期日_前負責排除、塗銷之。但本契約有利於買方者,從其約定。

(二)有關本契約標的物之瑕疵擔保責任,悉依民法及其他有關法令規定辦理

依民法354條:

廠商須負瑕疵擔保責任(建商有義務修繕)建議民眾先與建商協商,也可依民法第359條及502條規定要求減少價金

二十四、違約之處罰

(一)賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者,買方得解除本契約。

(二)賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者,即為賣方違約,買方得依法解除契約。

(三)買方依第一款或第二款解除契約時,賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方,如有遲延利息應一併退還,並應同時賠償房地總價款百分之__(不得低於百分之十五)之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限。

(四)買方違反有關「付款條件及方式」之規定者,賣方得沒收依房地總價款百分之__(最高不得超過百分之十五)計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限,買賣雙方並得解除本契約。

(五)買賣雙方當事人除依前二款之請求外,不得另行請求其他損害賠償

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法源依據

消費者保護法

第11-1條  企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供 消費者審閱全部條款內容。 企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者,無效。 違反第一項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容。 中央主管機關得選擇特定行業,參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項 之多寡及複雜程度等事項,公告定型化契約之審閱期間。

 

第16條

定型化契約中之定型化契約條款,對當事人之一顯失公平者,得主張該全部契約無效

依《消費者保護法》
第43條規定,會函請建商在15日內妥處並回覆消費者,於期限內達成協議,
請建商負責修繕,達成和解。
也可逕向地政處聯絡,以尋求解決購屋爭議。


消費爭議之申訴與調解

因本契約所發生之消費爭議,依消費者保護法第四十三條及第四十四條規定,買方得向賣方、消費者保護團體或消費者服務中心申訴;未獲妥適處理時,得向房地所在地之直轄市或縣(市)政府消費者保護官申訴;再未獲妥適處理時得向直轄市或縣(市)消費爭議調解委員會申請調解。


民法

第一編總則

第七十三條 (不依法定方式之效力)

  法律行為,不依法定方式者,無效。但法律另有規定者,不在此限。

第七十四條 (暴利行為)

  法律行為,係乘他人之急迫、輕率或無經驗,使其為財產上之給付或為給付之約定,依當時情形顯失公平者,法院得因利害關係人之聲請,撤銷其法律行為或減輕其給付。
  前項聲請,應於法律行為後一年內為之。

第八十八條 (錯誤之意思表示)

  意思表示之內容有錯誤或表意人若知其事情即不為意思表示者,表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情,非由表意人自己之過失者為限。
  當事人之資格或物之性質,若交易上認為重要者,其錯誤,視為意思表示內容之錯誤。

第八十九條 (傳達錯誤)

  意思表示,因傳達人或傳達機關傳達不實者,得比照前條之規定撤銷之。

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#第179條規定
,無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益,稱為:不當得利

#259條之規定
主張解除契約後,自得請求該公司返還定金及解約金。 

第 259 條 契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,
除法律另有規定或契約另有訂定外,

依左列之規定: 
一 由他方所受領之給付物,應返還之。 
二 受領之給付為金錢者,應附加自受領時起之利息償還之。 
三 受領之給付為勞務或為物之使用者,應照受領時之價額,以金錢償還 之。 
四 受領之給付物生有孳息者,應返還之。 
五 就返還之物,已支出必要或有益之費用,得於他方受返還時所得利益 之限度內,
請求其返還。 
六 應返還之物有毀損、滅失或因其他事由,致不能返還者,應償還其價 額。 
買賣不動產應有七天之契約審閱期,對於契約內容應詳加審閱。

合約內沒有訂定罰則的話,就要回到民法去主張。,依民法第502條規定,可以向建商主張
「減少報酬」或「因此所受的損害賠償」。